Землеустроительная экспертиза

Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости (экспертная специальность 27.2)

Данный вид экспертиз назначается в случаях:

• раздел совместно нажитого имущества;
• оспаривание кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р судебная землеустроительная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости внесена в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
• изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• конкурсное производство для определения стоимости имущества должника в отношении земельных участков;
• совершение мошеннических действий с землей.

Задачи:

• определение рыночной стоимости земельного участка на текущую и ретроспективную дату;
• определение величины рыночной стоимости прав пользования, в том числе определение размера платы за сервитут;
• исследование отчета об оценке земельного участка на предмет его соответствия законодательству Российской Федерации;
• определение размера компенсации за увеличение доли в праве собственности при разделе (выделе).

Объекты:

1. Земельный участок, рыночную стоимость которого необходимо определить;
2. Документы на исследуемые объекты, к которым относятся:

• правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки ( распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство и т.п.);
• правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
• отчет об оценке;
• иные документы, содержащие графическую, текстовую, а также другие формы информации об объектах исследования, например, сведения о имеющихся коммуникациях, материалы топографических съемок, ГПЗУ, СПОЗУ.

Список необходимых документов для конкретной экспертизы индивидуален и зависит от сложности поставленных вопросов. В случае, если представленных на исследование документов будет достаточно, сроки производства экспертизы значительно сократятся.

Представляемые документы должны соответствовать дате, на которую предполагается проведение исследования, отраженной в поставленном вопросе (подразумеваются исследования на текущую дату и ретроспективные). При проведении исследования на несколько дат документы должны быть представлены на все соответствующие даты с целью учета и подтверждения произошедших изменений или их отсутствия.

Типовые вопросы:

• Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _______ г.?
• Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _______ г.?
• Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ с учетом существующих ограничений (обременений) и без их учета по состоянию на _______ г.?
• Каков рыночный размер ставки арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на _______ г.?
• Какова расчетная величина соразмерной платы за сервитут по предложенным вариантам организации прохода, проезда?
• Соответствует ли отчет об оценке № _______ от _______ г., выполненный оценщиком _______, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены ли нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
• Каков размер компенсации за увеличение доли в праве собственности, если раздел (выдел) в идеальных долях невозможен?