Строительно-техническая экспертиза

Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними
(экспертная специальность 16.1)
Объекты ССТЭ:

• Строительная продукция — здания, строения, сооружения;
• Продукция стройиндустрии — строительные материалы, строительные изделия и строительные конструкции заводской готовности, строительные элементы иного происхождения, в том числе изготовленные кустарным способом;
• Строения и сооружения, входящие в состав домовладений, земельные участки домовладений, квартиры, в т.ч. конструктивные элементы строений;
• Участки местности, функционально связанные со строительными объектами, оборудование стройплощадок;
• Проектно-сметная документация, техническая документация; технические паспорта (планы) на дома, квартиры, домовладения, акты приемки выполненных работ, документы, подтверждающие расходы по выполненным работам, акты на скрытые работы, договоры заказчика с подрядными организациями на производство работ и т.п.

Задачи ССТЭ определяются в зависимости от того, по какой категории дел они ставятся перед экспертом.
Задачи ССТЭ, по делам о разделе имущества ССТЭ
Типовые вопросы:

• Имеется ли возможность раздела между совладельцами жилого дома (домовладения) в соответствии с их идеальными долями?
• Какова восстановительная стоимость жилого дома (домовладения)?
• Каковы варианты раздела домовладения и земельного участка согласно идеальным долям или с отступлением от идеальных долей?
• Каковы отклонения от идеальных долей по площади и по стоимости?
• Какова стоимость переоборудования, связанного с вариантами раздела?

Необходимые документы:
— определение суда о назначении экспертизы; содержащее сведений о долях собственников; информация о строениях и сооружениях, входящих в состав домовладения, с указанием сложившегося порядка пользования ими; исковое заявление с указанием вариантов раздела, предлагаемых сторонами; технические паспорта или планы, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом (домовладение) и земельный участок; кадастровые паспорта (выписка из государственного кадастра недвижимости).
Задача ССТЭ по делам о заливах (пожарах): установление стоимости восстановительного ремонта объекта недвижимости, поврежденного заливом (пожаром)
Типовые вопросы:

• Какова стоимость восстановительного ремонта квартиры (помещений, офиса), расположенных по адресу…, необходимого для устранения последствий залива (пожара) по состоянию на текущую дату (на дату залива, пожара)?
• Определить причину затопления, пожара, протечек помещения (квартиры, офиса и т.д.)?
• Определить повреждения, образовавшиеся в результате залива (пожара) квартиры (помещения, офиса)?
• Определить стоимость и виды работ по устранению выявленных повреждений?

Необходимые документы:
— технический паспорт на квартиру (дом, комнату); поэтажные планы помещений, поврежденных заливом; свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН; акты обследования помещений квартиры (помещений, офиса), поврежденных заливом (пожаром), составленные представителями эксплуатирующей организации; выполненные до назначения судебной строительно-технической экспертизы технические заключения, акты несудебных экспертиз, отражающие техническое состояние помещений квартир (иных помещений) и приложенных к исковому заявлению в качестве обоснования исковых требований; дефектная ведомость, иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы.
Задача ССТЭ по делам об определении видов, объемов качества, и стоимости строительно-монтажных работ, выполненных при возведении (ремонте) строительного объекта
Типовые вопросы:

• Соответствуют ли нормам и правилам строительно-монтажные (отделочные) работы, выполненные по договору … на объекте…..?
• Какие виды и объемы работ фактически выполнены на объекте …?
• Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ условиям договора подряда? В том случае, если работы выполнены некачественно, являются ли выявленные дефекты устранимыми?
• Возможно ли использование продукции строительного производства в соответствии с ее функциональным назначением без устранения выявленных дефектов (при их наличии)?
• Какова стоимость фактически выполненных работ на спорном строительном объекте?
• Какова стоимость фактически выполненных работ в соответствии с условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?
• Какова величина затрат на устранение выявленных отступлений на объекте…?
• Какие отступления от нормативов допущены при проведении строительно-монтажных (отделочных) работ?

Необходимые документы:
— перечень видов работ, не прошедших приемку (подлежащих исследованию), акты приемки выполненных работ, протокол разногласий по видам работ, проектно-сметная документация; исполнительная документация (акты на скрытые работы, журнал работ); проектно-сметная документация (сметная документация в электронной версии используемого сметного программного комплекса); исполнительная документация (акты на скрытые работы, журнал работ).
Задача ССТЭ по делам о качестве оконных заполнений из ПВХ
Типовые вопросы:

• Соответствуют ли изделия из ПВХ, установленные в помещении по адресу…, требованиям технической и нормативной документации?
• Соответствует ли монтаж изделий из ПВХ, установленных в помещении по адресу …, требованиям технической и нормативной документации?
• Имеется ли техническая возможность исправления дефектов, если да, то каким образом они могут быть устранены?
• Соответствуют ли оконные блоки, установленные в помещении по адресу…., размерам, указанным в эскизе?
• Являются ли выявленные дефекты значительными (устранимыми)?

Необходимые документы:
— договор с приложениями (схемы установки изделий, эскизы и т.п.) на оказание услуг по установке изделий из ПВХ.
Задача ССТЭ по делам об определении соответствия перепланировок (переоборудования) помещений, самовольных построек требованиям СНиП: Установление соответствия вновь возведенного (переустроенного) объекта недвижимости требованиям нормативно-технических документов в строительстве
Типовые вопросы:

• В чем заключается произведенная в квартире (здании) №… перепланировка (переустройство)?
• Соответствует ли произведенная работа в квартире (здании) №…, перепланировка (переустройство) и работы по ее осуществлению действующим строительным нормам и правилам?
• Соответствуют ли строения, расположенные на земельном участке домовладения, строительным (градостроительным) нормам и правилам?
• Если есть допущенные нарушения, то перечислить их и указать на техническую возможность или невозможность и устранения; возможно ли сохранение возведенных построен без отступления от требований нормативных документов?»

Необходимые документы:
— инвентаризационные планы до и после перепланировки (переоборудования), проект/проектные решения на перепланировку (переоборудование), акты на скрытые работы, согласование со службами архитектурного, технического, пожарного и надзора; технический паспорт, план земельного участка с расположением строений; технические планы помещений; кадастровые планы земельных участков.
Задача ССТЭ по делам о техническом состоянии строений, установлении принадлежности объектов к множеству капитальных

• Каково техническое состояние несущих конструкций и инженерных коммуникаций, процент их износа, здания, расположенного по адресу…?
• Соответствуют ли жилые помещения дома по адресу требованиям, предъявляемым к жилому помещению, являются ли они пригодными для постоянного проживания граждан?
• Является ли объект, расположенный по адресу: область, населенный пункт, участок №, объектом капитального строительства?
• Обладает ли признаками недвижимого имущества строение, расположенное по адресу…?
• Имеет ли строение  расположенное по адресу … фундамент?
• Предусмотрено ли конструкцией строения возможность демонтажа, перемещения, последующего монтажа на новом месте?

Задача ССТЭ по гражданским делам, связанным с самовольным строительством
Типовые вопросы:

• Соответствует ли здание (строение или сооружение) градостроительному законодательству (включая правила землепользования и застройки)?
• Соответствует здание (строение или сооружение) строительным нормам и правилам, а также противопожарным требованиям? данным разрешения на строительство? градостроительному плану земельного участка? проекту?
• Возможно ли технически привести здание в первоначальное состояние в соответствии с документами (проект, разрешение на строительство и т.д.), какие мероприятия необходимо предпринять для его приведения?
• Соответствует ли здание строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности?
• Определить какие работы (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, перепланировка) предусмотрены Проектной документацией, предоставленной Заказчиком.

Необходимые документы:
— технический паспорт (план) на здание (сооружение); поэтажные планы помещений; план земельного участка; выписка из ЕГРН на объекты недвижимости здание и земельный участок; договор аренды земельного участка; проектно-сметная документация на строение; кадастровый план земельного участка с расположением строений, разрешение на строительство и другая разрешительная документация, проектно-сметная документация; технические условия на подключения к инженерным сетям, акты обследования.
Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости
(экспертная специальность 16.2)
Объекты ССТЭ:

• Строительные объекты, земельные участки, материалы дела, в том числе документы, содержащие сведения об объектах исследования, объектах-аналогах, финансово-экономические сведения, отчет об оценке и т. д.;

Задачи строительной оценочной экспертизы:

• Определение рыночной стоимости объектов недвижимости;
• Определение рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости;
• Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках оспаривания их кадастровой стоимости;
• Исследование отчета об оценке с целью определения правильности применения методических подходов, методов и методик, использованных оценщиком; определение правильности выполненных расчетов;
• Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости, отдельных строительных конструкций с учетом износа.

Типовые вопросы:

• Какова рыночная стоимость строительного объекта ____ по состоянию на ________г.?
• Какова рыночная стоимость ставки арендной платы за пользование строительным объектом ______ по состоянию на ________ г. (или за период _____ )?
• Надлежащим ли образом в отчете № _____ от «___»_______ 20__ г. использовался методологический аппарат определения рыночной стоимости (описание объекта исследования, методы расчета рыночной стоимости конкретного объекта исследования и иные допущения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, в том числе правильность определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, правильность выполнения математических действий, полнота и проверяемость информации, использованной оценщиком)?
• Допущено ли оценщиком _______ в отчете об оценке № ________________ нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
• Соответствует ли отчет об оценке № ________, выполненный оценщиком __________________, требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены ли нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
• Какова рыночная стоимость строительного объекта ____ по состоянию на _________ г. без учета прав на землю?
• Какова рыночная стоимость земельного участка с расположенными на нем строительными объектами ____ по состоянию на _________ г.?
• Каков рыночный размер ставки арендной платы за пользование строительным объектом ________________ по состоянию на _________ г.?
• Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ____________________ и 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру, по состоянию на дату проведения экспертизы?
• Какова восстановительная стоимость поврежденного __________ (строительная конструкция, объект капительного строительства и т.д.), с учетом износа, по состоянию на дату?

 Необходимые документы для проведения экспертизы:
— определение суда о назначении экспертизы;
— документы, содержащие сведения о величине долей совладельцев в праве собственности на строительный объект и земельный участок; справка или технический паспорт; технические планы;
— документы, подготовленные нотариусом при оформлении завещаний, наследства, договоров купли-продажи, договоров мены, дарения, брачных договоров; судебные решения;
— свидетельства о государственной регистрации права на строительный объект и земельный участок; выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН); правоустанавливающие, праворегистрирующие, правоудостоверяющие документы, в том числе действовавшие в предшествовавшие периоды времени (постановление местной администрации, свидетельствующее о праве собственности на земельный участок, договор землеотвода под строительство и т. п.);
— кадастровое дело, межевое дело, кадастровый паспорт, кадастровая выписка, кадастровый план, содержащие сведения о кадастровом номере, виде разрешенного и фактического использования площади земельного участка, сведения о правах на земельный участок, план земельного участка, в том числе сведения о частях земельного участка и обременениях; технический паспорт и технический план на строительный объект; отчеты об оценке; характеристики сервитутов, если таковые установлены в отношении земельного участка; сведения об ограничениях в использовании земельного участка: законодательных, административных, санитарно-экологических и рекреационных; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним; градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
— фотографии.